L’existence d’un fonds de commerce est en principe une condition nécessaire à l’application du statut des baux commerciaux.

Le statut des baux commerciaux est un d’ordre public. Il s’applique impérativement aux baux qui entrent dans son champ d’application.  

Le statut des baux commerciaux est réservé aux baux commerciaux qui portent sur un immeuble bâti ou un local dont la destination est l’exploitation relève d’une activité commerciale ou artisanale.

Ne peuvent notamment pas relever du statut des baux commerciaux :

• les terrains nus, sauf si le locataire y édifie des locaux commerciaux avec l’accord du propriétaire ou si ces terrains nus sont l’accessoire de locaux commerciaux (un parking par exemple) ;
• les emplacements publicitaires

Ce statut peut aussi s’appliquer par l’effet de la volonté expresse des parties, bien que les conditions légales ne soient pas réunies. Les parties ont la possibilité de se soumettre volontairement aux dispositions du statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 25 avr. 2001). Par un arrêt publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré le 9 février 2005 (pourvoi n° 03-17476) que : « en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés n’est pas une condition impérative de son droit au renouvellement ».

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail et donner congé au locataire à condition de payer une indemnité d’éviction. Ce droit du locataire est parfois aussi appelé propriété commerciale.

Selon l’article L. 145-14 du Code de Commerce, cette indemnité dite d’éviction est « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».

Le préjudice résultant de la rupture est toujours difficile à évaluer. L’article L. 145-14 du Code de Commerce précise que l’indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Mais les situations sont très variées (le locataire perd il ou non sa clientèle ? ; la clientèle captive va-t-elle le suivre ?).

Le locataire dispose du droit de se maintenir dans les lieux tant que l’indemnité ne lui a pas été payée.

Exceptionnellement, selon l’article L. 145-17 du Code de Commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

· s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. ;

· s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

L’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et éventuellement de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestation de services.

Le caractère indépendant de l’activité de l’agent, l’absence de subordination par rapport au commerçant figurent toujours parmi les éléments qui permettent de distinguer l’agent commercial d’autres intermédiaires et notamment du VRP.

Son régime résulte d’une directive communautaire du 18 décembre 1986 qui imposait une mise en harmonie du droit français. La loi du 25 juin 1991, codifiée aux articles L. 134-1 et suivants du Code de Commerce, transpose cette directive et en même temps renforce la protection de l’agent commercial.

L’agent commercial est rémunéré pour ses activités (v. l’article L. 134-5  du Code de Commerce; le montant de la rémunération est fixé en principe contractuellement ou à défaut selon les usages pratiqués dans le secteur d’activité concerné).

Il dispose d’un droit de suite sur la clientèle (droit à rémunération équitable après la cessation du contrat d’agence) et doit, normalement, être indemnisé en réparation du préjudice subi en cas de rupture du contrat d’agence en cours.

La protection de l’agent commercial résulte tout d’abord de l’article L. 134-11 du Code de Commerce qui fait du contrat à durée indéterminée la règle et du contrat à durée déterminée l’exception.

La rupture du contrat d’agence avant ouvre droit à une indemnité compensatrice Cette indemnité a pour objet, selon les termes de l’article L. 134-12, de réparer le préjudice subi par l’agent.

«  En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.  L’agent commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié au mandant, dans un délai d’un an à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits. Les ayants droit de l’agent commercial bénéficient également du droit à réparation lorsque la cessation du contrat est due au décès de l’agent. »

Elle n’est pas due lorsque que la résiliation intervient dans les cas suivants :

«  1º La cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial ;

2º La cessation du contrat résulte de l’initiative de l’agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l’âge, l’infirmité ou la maladie de l’agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ;
3º Selon un accord avec le mandant, l’agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu’il détient en vertu du contrat d’agence. »

Le préjudice qui résulte de la cessation du contrat d’agence commerciale peut comprendre: la perte de   la part de marché que l’agent pouvait espérer de la poursuite du contrat – Com. 8 novembre 2005 ; la perte de toutes les rémunérations acquises lors de l’activité développée dans l’intérêt commun des parties.- Com. 5 avril 2005 ; la perte pour l’avenir des revenus tirés de l’exploitation de la clientèle commune, tandis que le caractère anticipé de cette cessation donne le droit à réparation du préjudice résultant de la perte de commissions jusqu’à la date conventionnellement prévue – Com. 23 avril 2003.