Le bail commercial est souvent un élément essentiel du fonds de commerce. Pour cette raison, dans le souci de la protection du locataire-commerçant et de ses fonds de commerce le non renouvellement du bail à son terme ouvre droit à une indemnité. Ce droit du locataire est parfois aussi appelé propriété commerciale.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail et donner congé au locataire à condition de payer une indemnité d’éviction. Ce droit du locataire est parfois aussi appelé propriété commerciale.
Selon l’article L. 145-14 du Code de Commerce, cette indemnité dite d’éviction est « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».
Le préjudice résultant de la rupture est toujours difficile à évaluer. L’article L. 145-14 du Code de Commerce précise que l’indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Mais les situations sont très variées (le locataire perd il ou non sa clientèle ? ; la clientèle captive va-t-elle le suivre ?).
Le locataire dispose du droit de se maintenir dans les lieux tant que l’indemnité ne lui a pas été payée.
Exceptionnellement, selon l’article L. 145-17 du Code de Commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :
· s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. ;
· s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.